编者按：近日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。《意见》提出，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

对此，为加大陕西省城镇老旧小区改造力度，提升老旧小区人居环境和管理水平，日前，陕西省政协举行“推进我省城镇老旧小区改造”月度协商座谈会，围绕改造对象、统筹协调、资金筹措、后续管理等问题，提出意见和建议。

文 /许连椅

随着社会的发展和人均收入水平的提高，城镇老旧小区已经逐渐跟不上时代的需求，无法满足居住在小区里居民的生活需求，也制约城市的建设和发展，是城市宜居建设亟待解决的难点。

老旧小区改造。（资料图）

老旧小区现状分析

城市范围内的老旧小区多是在上世纪七十至八十年代建设完成，而近三十年的时间内正是我国社会飞速发展时期，小区建立时的诸多设计过时，且无人进行日常运维工作，老化现象严重。主要包括：

1.环境设施状态落后。包括停车位匮乏、水电基础设施陈旧、管线老化严重、缺乏公共照明设施等问题，给小区内居民造成生活不便。

2.老旧小区多以老年人、低收入人群为主，经济条件差。

3.老旧小区建筑单体立面结构过于单调，与现代城市的整体规划很难匹配。

4.老旧小区在设计标准和配套上都比不上现代的规划设计，很多小区虽然有绿植，但缺乏养护和整体美感。

当前城镇老旧小区改造困难分析

老旧小区改造的虽是建筑，但面对的是老百姓的不同诉求，同一般的工程建设相比，更具复杂性。

（一）改造资金筹集难度大。目前我国大多城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款，向社会筹集资金较难。在政策实际执行过程中，各区财政支持力度不一，各小区业主配合程度不同，工程实施难度很大。维修基金长期闲置。

（二）改造涉及部门较多，协调管理难度较大。老旧小区改造通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面改造时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位的强力配合。另外，小区改造对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及，协调好各单位的难度很大。

（三）老旧小区改造建设管理不规范。从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”“项目分散”“群众关注度大”“工程签证变更较多”等特点，对于工程的建设管理要求也相对较高。在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。

（四）配套设施改造力度不大。老百姓对于老旧小区改造的呼声很大，其中最主要的诉求就是配套设施的改造。如小区老年人较多，上下楼梯很不方便，如果没有政府的主导作用，依靠住户自己很难把电梯架设起来。又如小区建设初期也并未考虑较多的停车位，但随着居民生活水平的提升，家家户户都购买了私家车，停车困难、行车拥挤等等问题也造成了不少邻里矛盾。

正在改造的红会医院家属院。（资料图）

推进陕西省城镇老旧小区改造的建议

一是，增加小区功能

老旧小区的改造项目除楼体结构加固、外观重建、保暖防水工程等方面外，要适当增加小区功能。

首先，优先解决小区内住户水电供应设备老化和落后问题，解决住户日常生活需求；其次，拆除小区内违规建筑，恢复绿化面积，对小区道路进行拓宽，增设楼宇间健身设施，根据小区地基状态和住宅楼密度，寻找合适地点修建地下停车场和相关供水排水设备所需要的空间；最后，对临街土地和临街商铺进行修缮，用于提升小区周边经济价值，增设老年活动场地，或小区内的养老院。改造中，要通过合理规划和增设功能，将老旧小区的宜居程度、经济价值等方面提升起来，为住户和周边群众提供更好的生活环境。

二是，加强改造后的维护

老旧小区改造的效果只在短时间内有效，想要长期有效的维持小区设施设备正常运转，群众宜居程度不下降，需要引入物业公司、居委会等部门进行小区持续运转管理。

首先，政府要深入小区居民之中，通过思想引导和宣传解释，普及付费享受物业服务的观念；其次，可以通过加大物业公司补贴，降低税收费用等方式，吸引物业公司接收小区管理工作，为居民和物业之间搭建起沟通桥梁，共同进行小区的维护管理；最后，成立居委会或业主委员会，通过居民监督与物业管理相结合的方式，规范居民公共行为和物业管理工作，解决小区改造后的管理难题。

（作者系陕西省政协委员、恒隆国际投资集团（香港）有限公司董事长）

编辑：李为涵