编者注：近日，延安市人民政府印发《关于加快推进解决中心城区不动产登记历史遗留问题的实施方案（试行）》的通知（以下简称《通知》），该文件旨在解决中心城区不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益提供政策支撑保障。为便于更加客观、全面和深入地理解文件政策内容，现解读如下。
实施范围适用于宝塔区凤凰、宝塔、枣园、桥沟、南市5个街道办事处和姚店、李渠、万花、川口、柳林、河庄坪6个乡（镇）范围内的不动产登记历史遗留问题处置工作(不包括集体所有土地上开发的商品住房）。
工作重点2016年2月6日以前建成的所有老旧小区中因缺少用地手续，未办理规划、施工许可证及立项等手续的；未对福利性住房购买资格审查，未进行消防验收、质量验收和竣工未备案，欠缴土地出让价款、专项维修基金和税费，超容积率及开发单位失联或灭失等，以及群众反映强烈，至今尚未办理不动产登记手续的单位自建家属楼、福利性住房和商品房等。
时间安排2021年5月初—6月底为调查摸底阶段；
2021年7月初—8月底为汇总梳理阶段；
2021年9月初—10月底为政策拟定宣传动员阶段；
2021年11月为试点处置阶段；
2021年12月—2022年4月底为集中处理阶段；
2022年5月初—6月底为总结完善阶段。
此后，常态化开展此项工作。
处理意见：
01关于缺少用地手续问题政府主导的安置房、棚改房、经济适用房和国家机关、企事业单位利用自有土地建设的房改房、集资房以及已办理了房屋所有权登记的，由市自然资源局进行权籍调查，经公告（不少于15个工作日）权属清晰无争议的，按现状核发划拨用地决定书。
02关于福利性住房购买资格审查问题政府主导的福利性住房由开发单位与购房人签订购房合同后，办理不动产登记手续，住建部门不再进行资格审查。
03关于欠缴土地出让价款和专项维修基金问题对房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款的，由市自然资源局依法启动追缴土地出让价款程序后，按照“证缴分离”原则，同时办理不动产登记手续；对未缴纳专项维修基金的，由宝塔区政府负责进行追缴，但不再作为办理不动产登记手续的前置条件。
04关于缺少规划及施工许可证问题对现状用地和现状建筑进行测绘，测绘结果与原规划审批资料进行对比，对于现状建筑与原审批资料完全一致的，按照“缺哪个环节、补哪个环节”的办法，依法进行处罚后，进行证件补办。证件齐全后可办理不动产登记手续。
05关于规划未验收问题对于能按规定补办规划验收手续的，应当依法依规处理并补办相关手续。对因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，由市自然资源局负责按现状出具相关认定意见或核实意见，可作为不动产登记建设工程符合规划的证明。
06关于消防和质量未验收及竣工未备案问题对消防未验收的，由建设单位委托具有相关资质的第三方评估机构按照立项时的技术规范进行消防安全评估，由住建部门依据第三方评估报告，采取线下办理方式出具消防验收、备案意见书，未办理消防设计审查的建设项目不再补办消防设计审查；对质量未验收的，需提供《土地使用权证》和《工程规划许可证》，由建设单位委托具有相关资质的第三方检测机构按照立项时的技术规范进行工程质量结构安全鉴定，由住建部门依据第三方检测机构的工程质量结构安全鉴定报告，出具《建设工程质量监督报告》予以备案；对已竣工验收未备案的项目，由住建部门负责，责令建设单位限期提供相关资料予以备案；对涉及违反《消防法》规定的“未审先建”、“未验先用”处罚事项，在保证建设项目消防、质量安全的前提下，均不予行政处罚；对涉及违反《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》规定的未进行验收但已交付使用的项目，按照相关规定处罚后进行备案，如已有相关部门依法作出行政处罚的（以实际缴纳罚金的票据为准），按照一事不再罚的原则，不再另行处罚，直接备案。
07关于建设项目未按规划许可内容建设问题在取得消防、质监、竣工备案相关手续后，对超容积率的交由城管部门依法作出行政处罚，处罚后移交自然资源部门按照现状重新办理规划及用地手续，收缴土地出让价款和城市配套费；对批少建多和改变规划用途的，由市自然资源局按现状出具相关认定意见，按照市政府确定的土地价格补缴土地出让价款。土地价格可根据项目开工或销售时间进行确定。
08关于缺少施工许可证问题由政府主导的安置房、棚改房和经济适用房项目不再补办施工许可证。其他建设项目按照“谁审批、谁负责”原则，由原审批部门采取线下办理方式负责补办相关手续。
09关于欠缴相关税费问题建设主体为行政事业单位的，房屋性质主要为单位自建房和职工集资房的，符合契税减免政策的小区，在资料齐全后由开发单位在税务部门办理相关税费缴纳手续；开发单位为企业的，房屋性质为商品房和经济适用房的，因城建规划原因导致无法办理不动产登记手续的，在城建规划手续、开发单位资料齐全和税费缴清情况下，由开发单位在税务部门办理相关手续；开发单位为政府的，房屋性质主要为灾后重建安置房和拆迁返还房的，并符合国家税收优惠政策的，开发单位督促施工单位按照要求提供相关资料由税务部门负责审核，审核后符合税收优惠政策的，税务部门可给予减免；开发单位灭失、注销和失联导致无法办理不动产登记手续的，由税务稽查部门联合公安部门进行调查处理。
10关于缺少立项手续问题单位自建房和商品房项目，可参照“双违”项目处理办法进行处理，按照工作专班确定的项目清单和建设主体、建设内容、建设规模和投资额，按程序办理相关手续；经适房和安置房等保障性住房项目，无立项手续的可参照单位自建房和商品房处理流程，按照审批程序补办相关手续；有立项手续的或实际建设规模与立项文件不符的，经相关部门处罚后，不再办理立项手续，依据原有立项文件办理不动产登记手续。
11关于开发主体灭失问题因开发单位灭失，但有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门负责申请办理；无承继单位或上级主管部门的，由宝塔区政府指定乡（镇）人民政府或街道办、居委会代为申请办理；对已申请办理首次登记，但开发单位主体灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
编辑：融媒体
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