意向登记或存猫腻3万元/㎡楼盘现身 谁在推动西安抢房氛围?

时间:2019-04-22 07:53:56  来源:华商报

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意向登记或存猫腻3万元/㎡楼盘现身 谁在推动西安抢房氛围?

最近一段时期,西安房价出现翘头迹象,楼市销售活跃度也开始提升。华商报记者注意到,推出146套房源的泛华湾流,意向登记26组,登记结束后这26组家庭均显示未核验或申请撤销。


[摘要]最近一段时期,西安房价出现翘头迹象,楼市销售活跃度也开始提升。华商报记者注意到,推出146套房源的泛华湾流,意向登记26组,登记结束后这26组家庭均显示未核验或申请撤销。

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最近一段时期,西安房价出现翘头迹象,楼市销售活跃度也开始提升。不仅摇号楼盘增多,“千人摇”的场面也重新出现。那么,当前市场的真实状态是什么?

现象

多地楼市复苏房价翘头

西安房价上涨存在阶段因素

西安市民王鹏(化名)松了一口气——从去年就开始筹划买房的事,最近终于告一段落。3月中旬,他在西安曲江某楼盘摇号买到一套三居室,终于,不必在看房上花费过多精力了。

2017年开始,西安楼市和全国其他城市一样开始飙升。房屋主管部门认为,由于市场中出现的区域性、结构性失衡,在非理性预期等因素作用下,住房价格持续上涨。包括王鹏在内的不少人意识到:要赶紧买房,刚需购房要加快。不过,当时西安的房源供应情况并不乐观。据美城机构统计,2018年上半年西安商品房供应908.18万㎡,而销售面积达到1073.7万㎡。“我之前抢过浐灞的房子,2000多人抢500套房子。”王鹏表示,那段时间几乎魔怔了:“不管户型怎样、喜不喜欢,只要能抢到,我肯定就买了。”

去年下半年,西安楼市开始摇号销售,市场热度逐渐降了下来,“市场变得平稳,但不能说价格降了。”王鹏表示,半年多时间他仍在抓紧时间看房,就是怕价格更贵。

最近多地楼市传出复苏,房价也开始翘头。统计数据显示,今年1-3月份,尽管住宅销售面积同比下降0.6%,住宅销售额却增长7.5%。3月份有65个大中城市房价上涨,比2月份的57个明显增加。当月,西安新建商品住宅价格环比上涨1%,同比上涨24.4%。

美城机构首席市场分析师沈玮认为,近期西安楼市复苏存在阶段性的供应不足。最近四周西安有6418套住宅拿证,供应面积78.8万㎡,周平均供应约19.7万 ,不及去年26万㎡的周均供应量。同时,高价盘扎堆上市也成为房价推手之一。不过,与其他二线城市相比,西安房价基数和上涨绝对值不高,主要是同比涨幅过高而被突显出来。

抛开市场因素,独立地产评论人李连源认为,舆论尤其是自媒体对楼市推波助澜,也不能忽视,诸如:某地块惊现“地王”,楼面价过万、国家放宽城镇落户条件,西安楼市再度升温……这些信息的字里行间无不传递着“房价要大涨”、“一房难求”的信号,无形中给购房者带来压力。

变化

摇号楼盘从少数重回多数

意向登记冲高存在隐情

楼市复苏,对买房人而言,意味着摇号项目又多了起来,自然是好事情。据美城机构统计,3月份西安城六区、沣东、长安上线登记楼盘共38个,摇号占比约52.6%,创下近5个月新高,大华、奥园等部分项目中签率不足20%。清明小长假后一周,8个推盘项目中,有7个需要摇号。

一般来说,如果意向登记超过推出房源数,就要公证摇号。不过,意向登记冲高背后,也有一些楼盘弃验比例偏高(未核验或申请撤销在意向登记中占比)。华商报记者通过西安住房意向登记平台,对3月份至4月15日完成意向登记的53个项目(含沣东新城,同一楼盘不同批次进行计算)统计发现,共有11个项目弃验比例超过50%。

华商报记者注意到,推出146套房源的泛华湾流,意向登记26组,登记结束后这26组家庭均显示未核验或申请撤销。蓝光公园华府有两批次房源出现了意向登记集体弃验。金茂府推出199套房源,意向登记115组,随后未到场核验或是申请撤销的家庭101组,弃验比例也达到87.8%。

对弃验较多的现象,沈玮认为有三方面原因:一是购房者同时登记几个楼盘,然后再取舍;二是有些楼盘不愿摇号,所以在登记环节就主动对意向客户进行筛选;三是市场竞争趋于激烈,不排除有开发商“雇水军”,推高项目登记人数来增加人气。

虽然弃验比例并不能完全反映楼盘销售情况,但房地产分析人士周文豪认为,如果项目价格涨幅过快或者所推房源与价格不相匹配时,那么购房者选择放弃的概率势必也会增加。

周文豪表示,从稳定市场的角度看,摇号项目占全部楼盘一半左右比较合适。摇号楼盘过多,说明市场太过疯狂、并且供给严重不足;摇号项目过少,则说明楼市过冷。

走访

有楼盘出现开盘“千人摇”

有楼盘因价高难卖

对房产销售来说,今年春节前是难熬的一段时期。不少去年的热销项目推新品时遭到冷遇,有的即便在备案价上打折,销售仍然不理想。那么在市场复苏之后,房产销售又是怎样一番景象呢?华商报记者近期走访西安市场发现,一些房源销售速度加快,但也有项目仍然比较冷清。

华商报记者梳理后发现,最近一些出现“千人摇”的楼盘,大多在价格上有一定优势。以近期开盘的公园华府、曲江南湖艺境两项目为例,备案均价每平方米在一万二左右。这两个项目分别推出可售房源300套和320套,核验通过的意向登记分别为1164个、1482个。选房当天,华商报记者在购房者中询问发现,不少人是冲着“比周围的房子便宜”或者“总价比较符合预算”而来。

相比较而言,同处于曲江CCBD板块的中海曲江大城·君尚府,最近推出的27、32、37号楼就并未摇号。原因很简单,价格明显高于该区域新楼盘,据了解,这些高层房源的备案价每平大约在一万五左右。此外,蓝光公园华府最近推出的8、9号楼共96套房源,意向登记显示的现场核验家庭为0个,华商报记者4月18日从该项目了解到,这些房源正对外销售,购房者不用摇号。而上个月初已结束登记的万科翡翠国宾,所推3、5号楼同样也已转入平销阶段。置业顾问告诉记者,除了最近推出的四室户型,还有此前推出的剩余三室户型也可以直接购买。而以上不用摇号的楼盘有一个共同点是价格高。

各楼盘销售进度不一,售楼部人气也不太一致。华商报记者上周在长安、浐灞部分项目的售楼部看到,有些售楼部人声鼎沸,有些则是看房客稀少,一些售楼员在闲聊或者刷手机。

“西安楼市竞争比过去更激烈了。”生活文商旅研究院院长夏强表示,一些规律不再灵验,比如:品牌决定销路。现在有些大品牌项目销售一般,销售速度甚至不及中小盘,这说明买房人对房价和与房价匹配的因素更加关注,“优质优价才能更受青睐。”

一位业内人士认为,影响楼盘销售的因素有不少:总价高低影响客群范围,项目周边配套成熟度影响购房选择,甚至因并购带来的遗留问题也可能影响购房信心。

发现

三万元/㎡楼盘开始现身

但主流还是一万三以内的

华商报记者注意到,高总价房源集中供应是最近西安楼市的另一大特点,三万楼盘开始现身。上周,均价33335.85元/㎡的曲江玫瑰园完成意向登记,是最近亮相的一个单价过三万项目。在此之前,西安公示的第86批商品住房价格名单上,翼中心(绿城高新诚园)全装房源均价也达到了33059元/㎡。

去年开始,西安近郊就有不少定位高端改善的房源相继入市,有统计显示,目前西安单价过两万的楼盘达30个左右。除了别墅、叠拼,还有不少精装高层、公寓和洋房类城市豪宅房源。

土地成本被视为影响房价的重要因素之一。但华商报记者发现,近期入市的高价房源并不一定都是高溢价地块。有些是对旧有项目并购,还有的地价与周边楼盘相差不多,但对外公布的开发标准上趋向高端,从而对售价形成推动。“土地价格不高,而房子售价高,即使房屋的装修标准高,但是与土地成本来比,明显要小很多。显然,开发商的利润在大幅增长。”有业内人士表示。

沈玮认为,高价楼盘并非没有市场,但一定是建立在地段或产品稀缺的基础上。今年以来,均价破两万的住宅项目进行了12次开盘,推出1579套房源,售出892套,销售率为56%,这说明有卖得好的产品有的也不被市场认可。

华商报记者了解到,四五年前曲江一些大平层单价即达到两万元以上,当时因楼市低迷、购买力观望等原因,整体库存压力较大。“高端物业在市场中依旧不是主流。”李连源表示,西安市场主要购买力还是刚需、改善客群,房产保值属性也会吸引一部分投资需求。

据克而瑞机构统计,3月份西安商品住宅市场成交主流单价段为10000-13000元/㎡。

观点

西安楼市是否有炒作成分?

业内人士分歧较大

对于西安楼市当前状态,业内人士的意见分歧较大。有的认为,需求旺盛,价格还将上行;有的认为,炒作成分过多,西安难以承载过高房价。

周文豪认为,不仅西安楼市,全国楼市都开始稳步上涨,主要是因为全面去杠杆已经结束,金融机构对个人或家庭的优质资产加杠杆逐步予以支持;二是经过近几年的强力去库存,部分一线、二线城市商品住宅供应存在缺口,本质上是供不应求。西安楼市在经过一段时间的底部运行后,价格已经趋稳,对于购房者而言,现在是一个比较不错的购房时机。

也有业内认为,楼市中存在炒作因素。李连源表示,这个话题很多人不愿谈,但不能回避,当前西安市场的确存在一定炒作成分。比如“西安房价进入2万时代”就是比较容易令人混淆的概念。究竟是个案2万还是均价2万,模糊表述的背后其实在释放一种对预期的助推,“买房人需要加以甄别,以免在喧嚣的房价上涨背后,遗忘了自己的真实需求。”

今年一季度,在信贷政策趋于宽松的过程中,国内多个城市传出高总价房源集体释放,似乎楼市继续一片欣欣向荣;然而,与此相伴的却有房企面临业绩增长压力、调低销售目标的消息。

夏强认为,除了信贷政策影响,短期内房价也会继续成为楼市分化的重要因素。建立市场信心的前提是价格与购买力相匹配,这也将对开发商定价和产品运营提出更多考验。

有业内人士表示,近日高层再次提及要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。这个时候强调这一点,说明高层已经注意到有些城市的房价出现明显回暖甚至抬头迹象,主要是为了防范房地产市场价格上涨等风险出现。未来来看,房价上涨过快的城市可能会出台更为严厉的房地产调控政策。

编辑:孟子桐


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