近日，西安高新区一写字楼项目B栋房产及605个地下车位对外挂牌，转让底价4.5亿元。引发业内关注。华商报大风新闻记者上周梳理调查西安写字楼市场发现，近两年写字楼转让频率较高，由于市场需求收缩，承租方为了“降本增效”，整体租金出现小幅下降。

楼龄近8年宝德云谷国际B栋及车位挂牌

近日，西部产权交易所公告显示，西安宝德云置业有限公司宝德云谷国际项目B栋房产及605个地下车位对外挂牌，信息披露截至日期为2月8日。 公告提到，本次处置的资产建筑面积共计36586.47㎡，包含260套房产及605个车位（其中产权车位535个、人防车位70个），目前用途为科研办公。转让标的账面值4.16亿元，转让标的对应评估值4.5亿元，并以4.5亿元作为转让底价，超过账面值。

资深财税专家、西北工业大学管理学院企业导师仝铁汉介绍，账面值指的是公司股东拥有资产的账面价值，即公司总资产减去公司总负债及公司优先股价值后的净额。如果公司没有优先股，账面值也就是公司净资产的数值。评估值则是由具有评估资质的机构运用一定方法和技术，对目标公司资产进行评估而得出的价格。评估方法主要包括：未来收益现值法、重置成本法、市价法、清算价格法等。

仝铁汉表示，在资产转让中，评估值超过账面值原因主要有三个方面：一是原来购置、建造的资产成本较低，受物价上涨因素影响，出现资产增值；二是资产质量良好，有升值潜力，评估值高；三是与评估方法及评估人员业务水平有关，不同评估方法可能会导致评估值存在一定差异。 宝德云谷国际项目位于西安高新区锦业一路与锦业五街、锦业六街交汇处。B栋悬挂的竣工标识牌显示，开工日期为2014年，竣工日期为2017年。 也就是说，从竣工交付直到此次挂牌出售，项目楼龄已接近8年。

锦业路区域写字楼供给量较多项目租金在区域属平均水平

就位置而言，宝德云谷国际项目南侧紧邻南三环，周边写字楼集中，入住了一批省内外金融、软件、通信、互联网企业及区域总部。以此向北覆盖锦业路周边，是西安超高层密度最大区域之一，中铁西安中心、绿地中心、永利国际金融中心、迈科中心等均在此。

经十多年发展，定位高新CBD（中央商务区）的锦业路区域已趋成熟，地铁6号线、高新云巴等均可通达，但写字楼租金存在明显差异。一位房产中介称，该项目月租金60多元/平方米、物业费6.8元/平方米，在区域属平均水平。还有超高层写字楼月租金则超过百元、物业费20多元/平方米。 华商报大风新闻记者现场走访，宝德云谷国际B栋有一部分房产租给亚朵酒店，亦有企业租赁办公，地下停车场内车辆较多、车位使用率较高，1层大堂内开设有咖啡店、便利店等。

“地段是影响写字楼价值的核心因素，处在繁华商业区、交通枢纽附近的项目往往有更高价值与吸引力。”西安碑林特色街区建设发展有限公司总经理夏强表示，而就硬件条件看，写字楼项目的资产价值还会受到建筑质量、设施设备、物业服务水平等因素影响。此外，已投入使用的写字楼项目租金水平、出租率等也可能影响市场对其投资价值评估。

市场中衡量写字楼的投资价值还涉及“年回报率”，过去写字楼项目比较理想的投资回报率为5%到10%之间。有报告称，受需求收缩、供给冲击、预期转弱等不利因素影响，近年一二线城市写字楼投资回报率很难超过5%。“锦业路区域写字楼供给量较多，宝德云谷国际项目转让前景不好置评。”一位地产人士表示。

业主方在资本市场“长袖善舞”曾掌控两家上市公司

宝德云谷国际项目开发商西安宝德云置业有限公司成立于2011年4月，大股东是深圳鸿德房地产开发有限公司（简称“鸿德地产”），隶属于深圳市宝德投资控股有限公司（简称“宝德控股”）。

宝德控股成立于1997年，是一家涉足房地产、互联网、计算机、白酒等多领域综合性集团公司。

多年以来，宝德控股及实控人李瑞杰、张云霞夫妇在资本市场表现活跃，曾掌控两家上市公司：一是A股“网游第一股”中青宝，二是前港股上市公司宝德科技。不过，2020年底，宝德科技已从香港市场私有化退市。中青宝在2020—2023年已连续四年亏损。 李瑞杰携“宝德系”还进军了白酒圈。2011年，宝德控股斥资1.06亿元收购金沙古酒，伴随近年销售额增长和大造声势，还多次透露金沙古酒要在港股上市的消息。

地产业务方面，宝德控股通过鸿德地产曾开发深圳宝德科技工业园、天津宝德科技北方总部、揭阳宝德电脑数码广场、揭阳中央商务大厦、天津北方数码港、西安云谷国际等项目。

宝德控股旗下公司还曾在南京建设宝德南京云计算创意产业基地项目，后以“在建工程”状态在2023年对外拍出，最终成交价低于评估价。 至于此次4.5亿挂牌西安宝德云谷国际项目资产的原因，公告并未做说明。

仝铁汉表示，通常资产持有方选择转让的原因包括：一是基于发展战略方面的考虑，为了调整产业结构、剥离非主营、非核心的相关业务；二是为了盘活资产、收回资金，以改善自身资金和资本结构，降低资产负债率和财务风险；三是对公司目前经营现状和未来发展的综合考虑，需要将资产转让给能给项目带来良好前景的新股东。

近两年西安频现写字楼转让 买卖方预期差是交易难点

除了疫情三年“低谷期”，写字楼一直是大宗交易的热门类别。

世邦魏理仕报告显示，2023年，西安大宗交易市场有9笔成交，其中有3宗写字楼资产。2024年上半年，西安大宗交易市场有3笔成交，其中1宗是商业楼宇、1宗是物流园。同时，在物业收购类型层面，写字楼项目是占比最大的待售项目。买家类型方面，本土化特征明显，涉及个人投资者、国资企业、城市更新基金等机构。

另据公开消息，2023年绿地丝路全球贸易港其中一栋塔楼被神木国企买下，随后挂上神木大厦标识。此前，秦煤实业接手的高新区赛格广场改名秦煤1号·智富中心已开工。此外，阿里法拍平台挂出多宗商办物业，涉及绿地、中登、雅荷等房企。

而对于写字楼频频发生的资产转让，一位业内人士认为，与供应和需求两个层面有关，一方面开发商或业主方对于现金流追求令供应端持续增加，另一方面产业转型带动了大宗交易市场的投资活跃度。当办公租赁市场尚未完全回暖之时，往往也是买卖交易市场活跃之际，一些自用型客户可以在这一时期有更多挑选空间。“但要注意的是，买方与卖方预期差距仍是推进物业交易的主要难点，包括租赁、金融市场的不确定预期可能会造成投资者、业主方对资产价格的重新锚定存在较大分歧。”该业内人士指出。

企业降本增效影响写字楼市场活跃度

“2019年搬过来的时候，租金签的是每月110元/平方米，降过两次，现在租金不到90元／平方米。”作为写字楼长期租户，张鹏对市场变化颇有感触。张鹏是一名金服领域创业者，客户主要集中在西安高新区。近几年，因业务收缩租赁面积缩减，甚至有搬离想法。但由于业主降价，并开出比较优惠续租条件，得以继续在西安高新区办公。

近年西安写字楼市场供应充足，但需求相对不振，为提升出租率，有业主方以价换量。

2024年全年，西安办公楼市场需求远低于预期，退租较高，新租成交数据较为低迷，全年净吸纳量录得2.4万平方米，不足2023年同期的两成，处于历史相对低位。2024年上半年，得益于个别超万平方米大面积成交，空置率在上半年累计下降2.5个百分点。进入下半年，增量需求明显下滑，企业观望情绪扩大，年末南飞鸿·乐荟中心IGCA（B座）和国瑞·西安国际金融中心两个项目入市，近24万平方米的新增供应推升空置率于年末收至33.4%，同比上升6.2个百分点。 需求端疲软，乙级办公楼和产业园区凭借价格优势，分流部分旨在“降本增效”的甲级办公楼客户。

与此同时，联合办公及二房东低价竞争加剧了业主对市场悲观的预期，2024年全年甲级办公楼平均租金报88.2元/平方米/月，同比下降5.8%，近五年来首次跌破90元/平方米·月。

在需求层面，小面积需求主导市场，中大面积需求收缩显著。2024年内，400平方米以上的租赁需求同比缩减7.9个百分点，1000平方米以上的增量需求占比不足5%。从行业结构看，金融业、专业服务及科技互联网三大传统领域依然主导全年新租成交。值得注意的是，乙级办公楼和产业园区凭借价格优势，分流了一部分旨在“降本增效”的甲级办公楼客户。

“其实对于个人投资者或企业来说，写字楼一直都是大宗交易的主流。这是因为写字楼具备较强保值增值特性，在关键时刻可以快速实现资产变现。在日常发展中，手中握有优质办公资产，也可以为自身提供坚实的发展根基。”夏强表示，影响写字楼市场活跃度的关键还要看经济活力，需求提振情况。在市场筑底期，除提升自身的服务品质和效率，业主还需关注市场变化及竞品项目的发展态势，制定灵活的交易策略，才能更好撬动市场。

展望西安办公楼市场，房地产咨询机构仲量联行预计，供应潮来临，竞争加剧，办公楼租金或加速下跌。2025年，预计西安甲级办公楼市场将迎来近40万平方米的新增供应，加之2024年第四季度新入市的办公楼和第三方办公运营商分流客户，市场竞争更趋白热化。预计至2025年末，甲级办公楼租金跌幅料将进一步扩大。

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“2025年，随着更多优质办公项目入市，市场价格分化将愈发明显。一方面，具备优越硬件条件和完善配套设施的地标项目，应着力提升资产管理能力，守住基本盘；另一方面，针对一些地段处于劣势，楼龄相对老旧的项目，则需深入挖掘自身亮点，以吸引和留住客户。市场修复是长期的过程，面对不断变化的市场环境，业主需要及时调整租赁策略，勇于拥抱变化，才能在市场下行期稳健发展。”

编辑：张娟