二套房首付比例降至四成 西安二手房交易量或上升

时间:2015-03-31 07:32:08 来源:华商网 作者:郭继涛 刘晓花 编辑:钟莹

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  据新华社电中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

  调整后,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

  在住房公积金方面,调整后,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

  二手房营业税免征期限“5改2”

  据新华社电财政部、国家税务总局30日联合发布消息,经国务院批准,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

  两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知,调整内容包括:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  新政重在消化库存

  西安科威国际不动产总经理程宾认为,随着新政策的出台,全国的房地产市场会因为各地不同的发展状况而出现不同的表现。一线城市的二手房交易,在数量和价格上的变化会更加活跃。对二、三线城市而言,目前最主要的问题就是去库存化,在此次公布的新政中,多次提到了对公积金购房的使用和优惠政策,给更多刚需消费者和改善型消费者带了更多希望。

  对开发商而言,应理性面对这个政策,盲目提价只会被市场和消费者的理性打回原形,因为决定房价的不是政策,而是供需关系。希望广大消费者能根据自身的条件和对房产的需求状况理性买房。

  独立地产评论人、地产评论专家李连源分析认为,今年诸多的楼市利好政策也都是冲着去库存化而来,去库存化是政策调控的目的之一。降低二套首付的目的,就是要让有购买需求而能力较弱的购买者尽快入市,加速去库存化。但此一时彼一时,这边门槛降低,那边(房产税)张网以待,为今之计,还须打消购房者顾虑。同时,紧锣密鼓的楼市新政,恰恰说明楼市已经到了很危险的时刻,传统的“活血化瘀”已难奏效,必须“重典猛药”让楼市起死回生。首付多寡没有太大意义,只是感觉上轻松了一些。(记者景冀)

  业内人士称“5改2”降低二手房交易成本

  80万元二手房能省4万元

  业内认为,营业税“5改2”将消除5年内次新房的入市障碍,达到为买家“减负”的效果。西安二手房交易量,有望在细则落地后出现上升。

  “5改2”对市场有啥影响?为买家卖家“减负”

  “二手房‘5改2’以后,将会消除5年内的次新房入市障碍。”21世纪不动产西安区域总经理邵涛说,如果以5年的时限计算,西安2010年前后正处于房地产市场快速上升期,新房的交易量很大,二手房存货也相对集中。“5改2”以后,无疑将活跃二手房交易,有利于持有者尽快处理空置房,也有可能把部分一手房的购买需求吸引到二手房市场。

  独立地产评论人士李连源指出,“5改2”新政对二手房市场的刺激将是全方位的。在实际操作中,营业税往往由买主来承担,对改善型需求的人影响明显。比如:有些人在几年前买了一套小户型,现在不够住了想“卖小买大”;还有一些人为了孩子上学,把目光瞄向有学位的房产想“卖旧买新”……如果他们手中的房源、或是看中的房源,从征收营业税变成减免营业税,对二手房的成交自然会有极大的促进作用。

  二手房交易按什么标准征税?营业税按照评估价格征收

  “终于等到这个消息了!”家住东二环胡家庙附近的郑先生听到二手房交易营业税从5年调整为2年的时候高兴地对记者说,“我的房产证三年半了,去年起就打算卖房子,可是算了算,营业税就要缴将近4万元。”

  记者了解到,个人住房销售应缴纳营业税,税目为销售不动产,税率是5%。目前,西安的二手房交易营业税按照评估价格征收,也就是说,一套评估价为80万元的二手房,在交易中要缴纳4万元的营业税。

  会马上影响二手房交易吗?预计4月中旬后交易量明显增加

  “我要不要等营业税政策落地以后再说?”3月30日下午,在黄雁村附近一家房产中介,市民王先生向记者诉说了他的纠结。他在含光路看中了一套80多万元的二手房,他对房子、价格都比较满意,但房产证只有3年,按现行政策,需缴纳营业税,“‘5改2’以后,差不多能省4万多元。”

  记者从玛雅房屋、21世纪不动产、科威不动产等西安各大房屋中介了解到,近期西安二手房交易量保持稳定,与往年相比并无大的波动。“政策出炉后会有一个缓冲的过程。”李连源认为,预计到4月中旬以后,伴随实施细则的出炉、落地,西安二手房交易量将会有一个明显的提升。

  业内人士认同,营业税“5改2”对二手房市场的积极影响明显。但有专家指出,后续还应对相关的政策予以梳理。李连源说,比如:传闻中的房产税的征收标准,是按照增量房征收,还是按照存量房征收,对于二手房市场必然会有影响。

  据记者了解,根据来自西安各大二手房中介公司反馈的消息显示,目前西安二手房营业税的计税依据为评估价格。

  营业税收取时间咋定?以取得房产证或缴纳契税时间认定

  不管是5年期,还是新政中的2年期,二手房营业税的收取时间,也就是购房时间如何认定?

  陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师说,按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的相关规定,纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则来确定购买房屋的时间。

  也就是说,房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

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