不动产登记会给我们带来什么影响?

 

《不动产登记暂行条例》将从2015年3月1日起施行。

    不动产登记会给我们带来什么影响?

    >>专家解读

    1、为开征房产税铺路?

     有一定关联却未必同步

    房产税要开征,不动产登记只是其中一环,并不是决定因素。首先开征房产税需伴随税收结构调整,例如契税、土地增值税等。其次,房产税向增量征收还是存量征收,免税条件及税率等核心条款的制订。在目前土地财政依赖短期难以改变的情况下,申银万国认为房产税开征大概率仍将以温和渐进的方式起步。

    银河证券房地产分析师赵强认为,“从时间表上来看,不动产登记体系总的考虑是在2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前不动产统一登记体系基本形成。”不动产登记和房产税开征可能存在一定关联却未必同步。

    2、是否有助于反腐?

    主要功能并非反腐或征税

    近年来“房叔”“房姐”频现,有“以房反腐”一说。很多人认为《条例》将会成为打老虎的新利器。

    参与《条例》制定的清华大学法学院副教授程啸告诉记者,《条例》规定将统一建立不动产信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级信息共享,这对于打老虎来说,确实有一定帮助,只要经过一个平台就可以查询特定个人名下的全部不动产。

    但程啸同时强调说,不动产登记制度主要功能不是反腐也不是征税,而是为市场经济奠定法律基础,保护广大民事主体的私人财产权,并提高交易效率,维护交易安全。“不动产统一登记是一项基础性工作,它能为反腐提供技术手段,但这涉及全国联网,是一个漫长的过程。”

    程啸指出,事实上,建立不动产统一登记制度,是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措,对于保护权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,具有重要意义。这在之前国务院关于《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的说明中均有提及。而反腐是另一回事。

    “要真正预防和减少官员的腐败行为,还是要靠权力的制衡与监督。公职人员财产申报公开制度是在世界各国以及中国台湾地区都行之有效的‘制度之笼’。”程啸说,这个制度与不动产登记制度显然是性质不同、功能不同的两项制度,不应混为一谈。

    3、会不会改变房地产市场?

    少数“吐房”不会撼动市场

    据了解,2014年前三季度我国一些城市出现楼市限购、限贷松绑,无一不是为了缓解楼市压力。条例的出台会导致拉低房价吗?

    “《条例》出台体现了产权明晰的物权法定原则,对于发挥市场机制在土地资源配置中的基础作用有重大促进意义。”北京华力集团执行总裁李晟在接受记者采访时说,短期来看,《条例》出台将促使消费心理变化,在局部市场引发包括灰色住房等二手房源抛售,减缓或暂时抑制房价上涨,但对现行土地制度下的整体房价影响不大。

    安信证券研究认为,不动产登记制度并不直接影响楼市。建立这一制度的主要目的是将所有种类的不动产包括农地林地、草原甚至海洋列入登记范围,并非专门针对房地产,不是以调节房价为目的,与限购、限贷等调控措施存在本质区别。

    “不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控,更不能简单理解为房屋登记。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说,“住房买卖行为一直都在住建部门实行登记备案,新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合,不涉及房地产市场整体供求,即使登记引起的少数抛房现象,也不会撼动当前市场基本面。”

    4、“小产权房”不会“洗白”

    针对城乡社会普遍关心的“小产权房”问题,不动产登记局负责人强调,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确,世界普遍实施土地用管制,所以“小产权房”不可能予以登记,这样的念头应该打消。

    5、对老百姓有利!

    农民在交易中得到公平待遇

    对于普通市民来说,不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。东北师范大学经济研究所所长金兆怀认为,该制度的确立,对普通市民的影响可以说微乎其微。因为,大部分市民都只有一套普通房产,而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。权益保护却可以得到更好的保护,可以说是有利无弊。

    对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科说,不动产登记对老百姓的合法财产是一种明确的保护态度。只有确权、公认之后,老百姓手里的不动产转让、交易、流通也才有可能得到公平、合理的价格。

    不动产统一登记是一系列重大改革的基础,比如赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。

    6、以后房地产不变更不交易不用换领新证

    不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后,才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。

    新的不动产登记簿证启用后,以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效,已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。

    国土资源部强调,不动产机构应当按照“不变不换”的原则,权利不变动,簿证不更换。各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明,不得增加企业和群众负担。

    另据@新华视点 微博消息,旧本依旧有效。不动产登记局王广华局长说,要明确告诉大家,新证问世,旧证依旧有效,不受任何影响。3月1日开始实施,而新证全国推行有一个过程。大家不用急着换领新证。以后房地产不变更、不交易,就不用换领新证。大家愿意换新,可以视各地不动产统一登记推广进程而定。

    区别:

    《条例》与征求意见稿有何区别?

    “事实上,今年以来,不动产统一登记工作明显提速,进展颇大。”程啸说。

    记者注意到,今年一年来,有关不动产统一登记的动作不断:3月,不动产登记工作第一次部际联席会议召开;4月,国土部成立不动产登记工作领导小组;5月,不动产登记局正式挂牌;8月,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布;11月,中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心,承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作。

    程啸说,正式的《条例》比之前的征求意见稿有6处修改:一是明确了不动产登记员制度;二是增加了对不动产登记类型的规定;三是调整了登记审查要求;四是把《征求意见稿》中的“登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定”改成了“登记申请要符合法律、行政法规的规定”;五是增加了登记错误的赔偿责任规定;六是增加了单位和个人查询信息时要告知目的的规定。

    为什么要明确不动产登记员制度?程啸表示,不动产登记涉及广大民事主体的重要财产权,本身是个专业性很强的工作,涉及的法律问题非常复杂,必须具备专业的知识,国外往往有不动产登记官。

    另据国土资源部政策法规司副司长魏莉华透露,统一登记之后,逐步实现一个窗口对外,减少办证环节,可以让当事人少跑路,大大减轻群众负担,方便企业和群众。另外,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不会因为登记机构和登记程序的改变而受到影响。(本报记者叶乐峰)

    不动产权证和房产证的区别

    新的“不动产权证”和现在居民手握的“-房产证”有差异,“不动产证”的外页除中华人民共和国不动产权证外,在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型;内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。而“房产证”外页只有中华人民共和国房屋所有产权证,并无其它内容。

    目前房产不动产的内容而言,目前也仅仅是试行,不存在强制登记,因此所谓“淘汰房产证”的说法有些危言耸听。

    有消息称,更换证书收费的说法,专家表示,由于更换证书属于权利所有人自愿行为,更换时不应收取费用。

    预测:

    开发商寻求转型 经营性地产或是未来方向

    王建红认为,不动产统一登记实施后,房地产的理性回归是大势所趋,随着住宅地产的日趋饱和,跨界联姻、转型创新的复合型地产及经营性创意地产或许会成为房地产未来发展的方向。

    王建红说,开发商要寻求新的发展方向,就会将目光瞅准诸如商业地产、养老地产、农业地产等经营性地产。“而经营性地产将会带动相关产业发展,比如商业地产带动商贸物流业,养老地产带动老年产业,这样不仅能够提供更多的就业机会,也能增加地方财政的收入,促进整个房地产市场乃至整体经济环境健康、良性发展。”

    不动产征税问题只能交予法定

    针对社会舆情上房地产税问题山雨欲来之势,不动产登记局负责人说,尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。